Kwestia uregulowania praw związanych z lokalizacją wszelkiego rodzaju sieci na nieruchomościach jest tematem bardzo rozległym i wymagającym oceny pod kątem konkretnego przypadku. Poniższy artykuł rozpoczyna cykl przedstawiający ogólne, stosowane w tym zakresie w praktyce, zasady. Z punktu widzenia regulacji prawnych, reguły rządzące „klasycznymi” sieciami przesyłowymi, takimi jak gazociągi czy wodociągi, będą w istocie analogiczne do sieci telekomunikacyjnych.
Wyjaśnijmy kto to jest przedsiębiorca przesyłowy?
Przedsiębiorca przesyłowy – będzie nim każdy przedsiębiorca prowadzący działalność wymagającą wykorzystania sieci przesyłowych – będą to zarówno sieci energetyczne (np. elektryczne czy gazociągowe) jak też sieci telekomunikacyjne. Zaś sieci przesyłowe to zarówno obiekty liniowe takie jak wodociągi czy sieci napięcia jak również obiekty niezbędne do ich funkcjonowania, takie jak przepompownie, stacje transformatorowe itp.
Większość sieci będzie z konieczności położona na terenie prywatnych nieruchomości. Pojawia się więc pytanie, czy przedsiębiorca przesyłowy może wybudować sieć (np. sieć elektroenergetyczną wraz ze słupami) bez zgody właściciela nieruchomości?
W tej kwestii odpowiedź jest jasna – może, nawet przy aktywnym sprzeciwie właściciela. Ustawodawca, skądinąd słusznie, uznał, że budowa i funkcjonowanie sieci przesyłowych są na tyle istotne z punktu widzenia państwa i obywateli, że interes ten uzasadnia wprowadzenie rozwiązań ograniczających prawo własności. Obecnie w polskim prawie funkcjonują dwa sposoby, pozwalające na budowę sieci bez zgody właściciela – są to służebność przesyłu oraz ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Co to jest takiego i na czym polega służebność przesyłu czy ograniczenie korzystania?
Służebność przesyłu to tytuł prawny dla przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania z nieruchomości w taki sposób , że umożliwia mu zarówno samo przesyłanie (energii, wody, gazu itp.) jak również uprawnienie przedsiębiorcy do wejścia na teren nieruchomości i przeprowadzenie np. remontu czy modernizacji sieci. Służebność przesyłu ustanowić można w drodze umowy (choć tu rzecz jasna konieczna jest zgoda właściciela) lub na drodze postępowania sądowego. Natomiast decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości wydawana jest przez starostę w drodze postępowania administracyjnego. W przypadku braku zgody właściciela na posadowienie sieci w obrębie jego nieruchomości, przedsiębiorca przesyłowy powinien uzyskać jeden z powyższych tytułów prawnych do korzystania z nieruchomości przed rozpoczęciem inwestycji.
Czy właścicielowi należy się wynagrodzenie z tego tytułu?
W stosunku do już istniejących sieci, właściciel nieruchomości może domagać się od przedsiębiorcy przesyłowego ustanowienia na jego rzecz służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Jak wskazano wyżej, może do tego dojść w drodze umownej (którą zawiera się w formie aktu notarialnego i podlega wpisowi w księdze wieczystej) . Natomiast jeżeli przedsiębiorca przesyłowy odmawia zawarcia umowy ustanawiającej służebność, właścicielowi pozostaje droga sądowa. Odrębnym roszczeniem będzie żądanie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Czy warto pozywać przedsiębiorce przesyłowego o wynagrodzenie?
Warto, bo w postępowaniu sądowym o ustanowienie służebności przesyłu przedsiębiorca przesyłowy ma ograniczone możliwości obrony (o jednym ze sposobów – zarzucie zasiedzenia służebności przesyłu poniżej), należy jednak zawsze stosować tutaj staropolską zasadę i mierzyć siły na zamiary. Zdarzają się bowiem postępowania sądowe, w szczególności dotyczące niewielkich odcinków sieci, w których zasądzane ostatecznie na rzecz właściciela wynagrodzenie będzie stosunkowo niewielkie – bywa, że nie pokrywające kosztów sądowych, nie wspominając o kosztach obsługi prawnej takiego postępowania. Zwrócić należy uwagę na konieczność przeprowadzenia w takich postępowaniach opinii biegłych sądowych – będzie to zawsze biegły z zakresu geodezji (w celu ustalenia przebiegu i zakresu służebności przesyłu na nieruchomości), ale zajść może także konieczność powołania biegłego rzeczoznawcy majątkowego (wycena służebności) czy biegłego z zakresu sieci przesyłowych (ustalenie, jakiej szerokości pas eksploatacyjny będzie niezbędny do korzystania z urządzeń przesyłowych). Konieczność przeprowadzenia dowodów z takich opinii przedłuża czas postępowania i powoduje wzrost jego kosztów. Trzeba także pamiętać, że w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu postępowanie sądowe nie ma charakteru procesu, a jest prowadzone w tzw. trybie nieprocesowym. Konsekwencją tego może być bardziej niekorzystne dla właściciela nieruchomości rozłożenie poniesionych kosztów sądowych (część, a nawet całość wydatków poniesionych np. na opinie biegłych może zostać nałożona na wnioskodawcę – właściciela, także w przypadku uwzględnienia jego wniosku w całości).
W kolejnym artykule – druga część rozważań. Omówimy w nim dalsze roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
