Podnajem nieruchomości

Podnajem to coraz częściej wykorzystywany sposób na działalność związaną z nieruchomościami bez inwestowania dużego kapitału. Ze względu na to, że w podnajem jest zaangażowanych kilka podmiotów, a ich odpowiedzialność jest zróżnicowana, także względem siebie, skonstruowanie dobrej umowy podnajmu jest konieczne, żeby odpowiednio zabezpieczyć interesy stron.

O czym musimy pamiętać przy podpisywaniu umowy podnajmu?

Żeby móc podnająć nieruchomość lub jej część właściciel nieruchomości musi wyrazić zgodę na podnajem. Zgoda musi zostać wyrażona pisemnie, a właściciel może ją wyrazić zarówno przy podpisywaniu umowy, jak i  na późniejszym etapie. Właściciel mieszkania może dowolnie formułować zgodę, wskazując na przykład, że mieszkanie może zostać podnajęte jedynie osobom dorosłym, bez dzieci.

Warto zaznaczyć, że podnajem nieruchomości jest możliwy jedynie w przypadku, gdy pomiędzy właścicielem a najemcą jest zawarta zwykła umowa najmu. Najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny wykluczają podnajem.

Umowa podnajmu powinna zostać zawarta na piśmie, a jej podstawowe elementy to określenie przedmiotu najmu oraz określenie wysokości czynszu. Najlepiej, gdy przedmiot najmu jest określony jak najdokładniej, wskazując na to, czy jest to pokój lub większa liczba pokoi, na dokładną powierzchnię oraz, jeśli podnajem nie obejmuje całego mieszkania, z jakich części wspólnych mieszkania może korzystać podnajemca. Warto w takim przypadku utworzyć załącznik do umowy podnajmu w postaci protokołu, który określałby ilość i stan rzeczy znajdujących się w podnajmowanej części. Taki protokół byłby podstawą do rozliczeń po zakończeniu stosunku podnajmu, a jego posiadanie może zapobiec nieporozumieniom często powstającym przy zakończeniu najmu lub podnajmu.

Oprócz tych podstawowych kwestii w umowie podnajmu można zawrzeć szereg uregulowań, które po pierwsze mogą dodatkowo zabezpieczyć umowę, a po drugie dostosować ją do potrzeb stron. Uwzględnić można wszystko co przyjdzie stronom do głowy.  W umowach podnajmu zazwyczaj szczegółowo reguluje się kwestie odpowiedzialności stron umowy za naprawy i konserwację przedmiotu podnajmu. Warto również dokładnie uregulować kwestie dotyczące kaucji, jej wysokości, jak i możliwości jej potrącania. Umowa podnajmu może również wskazywać na dopuszczalne cele, w jakich może zostać użyty lokal. W umowie należy wskazać również okres, na jaki jest ona zawarta, przy czym, jeśli jest on dłuższy niż 10 lat, poczytuje się tę umowę jako zawartą na czas nieoznaczony.


 Odpowiedzialność poszczególnych podmiotów przy podnajmie

Podnajem to umowa pomiędzy najemcą, a podnajemcą i należy pamiętać, iż właściciel mieszkania nie jest stroną tej umowy. To wiąże się między innymi z faktem, że właściciel nie może żądać zapłaty czynszu od podnajemcy, w związku z czym po stronie właściciela mieszkania nie powstaje żaden obowiązek podatkowy będący efektem umowy podnajmu zawartej w jego mieszkaniu.  Należy pamiętać jednak o kilku istotnych kwestiach, na które właściciel mieszkania może mieć pośredni wpływ. Po pierwsze, umowa podnajmu nie może być zawarta na dłuższy okres niż pierwotna umowa najmu, a wygaśnięcie umowy najmu powoduje automatyczne zakończenie podnajmu. Po drugie, najemca nie może dać podnajemcy większej swobody w użytkowaniu przedmiotu podnajmu niż otrzymał od właściciela. Wszelkie zakazy z umowy z właścicielem, np. zakaz palenia tytoniu w mieszkaniu lub zakaz posiadania zwierząt, muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w umowie podnajmu. Podnajemca ma obowiązek używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, a po zakończeniu umowy ma obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym. W przypadku używania lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, odpowiedzialni wobec właściciela są zarówno najemca jak i podnajemca. Również, gdy dojdzie do zniszczenia wynajmowanego lokalu, odpowiedzialne będą oba wcześniej wskazane podmioty.

Jednakże dobrze skonstruowana umowa podnajmu odpowiednio zabezpiecza interesy najemcy, powodując, że podnajem może być atrakcyjnym sposobem na prowadzenie działalności gospodarczej związanej z nieruchomościami. W tworzeniu takiej umowy oraz w wszystkich pozostałych aspektach związanych z podnajmem nieruchomości może pomóc zespół Kancelarii KTW.Legal.

Kamil Berych