W poprzednim artykule poruszyliśmy temat służebności przesyłu oraz wynagrodzenia, jakie przysługuje właścicielowi z tego tytułu. Dziś zajmiemy się kwestią wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Kiedy właściciel może domagać się od przedsiębiorcy przesyłowego wynagrodzenia za bezumowne korzystania z jego nieruchomości?
Odrębną od instytucji służebności przesyłu, a związaną z istnieniem na nieruchomości sieci, będzie roszczenie właściciela nieruchomości do przedsiębiorstwa przesyłowego o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Trzeba w tym miejscu dokonać jasnego rozróżnienia – służebność przesyłu ustanawiana jest na przyszłość, natomiast żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości dotyczy roszczeń wstecz. W sprawach tych właściciel nieruchomości dochodzi zapłaty od przedsiębiorstwa przesyłowego za korzystanie z jego działki bez uregulowania stanu prawnego sieci przesyłowych oraz bez wynagrodzenia za to korzystanie. Roszczenia te, w przeciwieństwie do spraw o ustanowienie służebności przesyłu, są rozpoznawane w trybie procesowym.
W stosunku do obydwu powyższych roszczeń należy jeszcze wyjaśnić używane w tym kontekście sformułowanie „wynagrodzenie” – w przeciwieństwie do „odszkodowania” osoba wysuwająca takie roszczenie nie musi wykazywać, że faktycznie poniosła w związku z budową (lub po prostu istnieniem) sieci jakąkolwiek faktyczną szkodę, a samo wynagrodzenie może (powinno) zawierać w sobie ewentualny element odszkodowawczy (za obniżenie wartości nieruchomości). Przyjmuje się, że wynagrodzenie z tego tytułu powinno mieć charakter jednorazowy.
Osobną kwestią jest odszkodowanie od przedsiębiorcy przesyłowego – można go dochodzić w przypadku, gdy właściciel nieruchomości poniósł rzeczywistą szkodę w związku z faktem posadowienia sieci na jego nieruchomości. Jako przykład można podać nieprawidłowe funkcjonowanie urządzeń (które przykładowo doprowadziło do zalania nieruchomości) czy też zniszczenie zabudowy lub roślinności, dokonane przez przedsiębiorcę przesyłowego w trakcie modernizacji sieci. Wysokość odszkodowania w tym wypadku powinna pokrywać poniesioną przez właściciela szkodę.
Czy można się domagać usunięcia sieci z nieruchomości?
Tak, jednak sądowe dochodzenie tego rodzaju świadczenia od przedsiębiorstwa przesyłowego będzie z reguły znacznie trudniejsze od wyżej wskazanych roszczeń o ustanowienie służebności czy zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (które także w przypadku pozytywnego zakończenia dla właściciela nieruchomości będą skutkować zapłatą pewnej kwoty na jego rzecz, ale także pozostawieniem sieci na terenie nieruchomości). W orzecznictwie panuje generalnie zgoda, że legalnie posadowionych instalacji nie usuwa się z nieruchomości na żądanie właściciela. Kwestia, czym jest legalność w tym zakresie wymagałaby odrębnego opracowania, należy jednak przyjąć, że z przymiotu legalności będą korzystały sieci wybudowane z poszanowaniem obowiązujących w dacie budowy przepisów, posadowione na podstawie decyzji administracyjnych czy też za zgodą właściciela nieruchomości (osoby, która była właścicielem w momencie budowy sieci). Ponieważ przedsiębiorstwa przesyłowe rzadko działają z całkowitym pominięciem obowiązujących przepisów (choć i takich przypadków nie można wykluczyć), na ogół do sądowego nakazania usunięcia sieci z nieruchomości nie dochodzi.
W jaki więc sposób najczęściej wyliczane jest wynagrodzenie za sieci znajdujące się na nieruchomości (lub takie które dopiero zostaną zbudowane)?
Sposobów wyliczenia tego wynagrodzenia jest kilka, poniżej przedstawię jeden z nich, zapewne najczęściej stosowany.
Punktem wyjścia będzie obliczenie powierzchni służebności przesyłu na danej nieruchomości. W tym celu przelicza się metry bieżące sieci na nieruchomości przez szerokość pasa eksploatacyjnego – czyli szerokość pasa wzdłuż sieci, który umożliwi przedsiębiorcy przesyłowemu korzystanie z niej. Tak wyliczoną powierzchnię mnoży się przez wartość jednego metra kwadratowego danej nieruchomości. Następnie uzyskaną wartość mnoży się jeszcze przez tzw. współczynnik „K” – jest to oszacowany poziom współkorzystania z fragmentu nieruchomości przez właściciela oraz przedsiębiorstwo przesyłowe.
Przyjęcie tego współczynnika wynika z faktu, że większość sieci znajduje się pod ziemią lub w powietrzu, co powoduje, że właściciel w pewnym, choć ograniczonym, zakresie może nadal korzystać z danego fragmentu nieruchomości. Współczynnik ten mieści się w granicach od 0 (co oznacza, że fragment nieruchomości nie będzie wykorzystywany przez przedsiębiorcę i może być bez ograniczeń zagospodarowany przez właściciela) do 1 (fragment nieruchomości całkowicie zajęty przez przedsiębiorstwo przesyłowe). Dla sieci podziemnych współczynnik „K” najczęściej przyjmuje wartość 0,5, w przypadku innej infrastruktury, znajdującej się na powierzchni na ogół będzie to wartość zbliżona do 1.
Po tym wstępie możemy pokusić się o przeprowadzenie wyliczeń dla przykładowej sieci – w naszym przypadku będzie to gazociąg, w całości znajdujący się pod ziemią (współczynnik „K” = 0,5), przebiegający na nieruchomości przez 100 metrów bieżących. Przyjmiemy, że przedsiębiorca potrzebuje pasa o szerokości 3 metrów dla korzystania z sieci oraz że wartość jednego metra kwadratowego naszej działki wynosi 100 zł.
Dla tak przyjętych parametrów (i przy takiej metodzie wyliczenia wartości służebności), wynagrodzenie powinno wynosić:
100 metrów (długość sieci) x 3 metry (szerokość pasa eksploatacyjnego) x 100 zł (wartość m2) x 0,5 (współczynnik „K”) = 15 000 zł
W powyższym przykładzie wartość służebności to 15 000 zł.
Należy jednak podkreślić, że wyliczenie to ma charakter przykładowy i poglądowy – każda sprawa będzie nieco inna – inne będą powierzchnie zajęte pod służebność, inne ceny metra kwadratowego nieruchomości, różne mogą być też poziomy współczynnika „K”, a w końcu inny może być też przyjęty sposób wyliczenia wartości służebności. Elementem wynagrodzenia może być także odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości na skutek budowy i prawidłowego korzystania z urządzeń przesyłowych. Ponieważ diabeł tkwi w szczegółach, nawet drobne różnice w poszczególnych parametrach mogą doprowadzić do znacznie odmiennych wyników na końcu równania.
W kolejnym artykule – trzecia część rozważań w której omówimy w jaki sposób przedsiębiorca przesyłowy zwykle broni się w postępowaniu sądowym oraz jak długo może korzystać ze swoich uprawnień.
