fbpx

Umowa rezerwacyjna w nowej ustawie deweloperskiej

Z dniem 1 lipca 2022 r. wejdzie w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym potocznie nazywana nową ustawą deweloperską. Ustawa zastąpi w całości dotychczas obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nowa ustawa jedynie w części powiela dotychczasowe rozwiązania. Istotną zmianą jest uregulowanie w nowej ustawie kwestii związanych z zawieraniem umów rezerwacyjnych co może mieć istotne znaczenie dla przedsiębiorców działających w branży deweloperskiej, którzy planują nowe inwestycje.

 

Jednak dotychczas znaną praktyką było zawieranie umów rezerwacyjnych na mieszkania czy innego rodzaju lokale, w której „rezerwowano” sobie lokal jaki powstanie po wybudowaniu? 

Tak, rzeczywiście powszechna praktyka było zawieranie tego typu umów, korzystając ze swobody w zakresie zawierania umów. Na wstępie można pokusić się o stwierdzenie, że kwestia zawierania przez deweloperów umów rezerwacyjnych czy umów przedwstępnych i ryzyka z tym związane dla potencjalnych nabywców były jednym z impulsów do przyjęcia obydwu ustaw deweloperskich. W praktyce obrotu niejednokrotnie zdarzało się bowiem, że deweloper na podstawie takich umów, zawieranych w zwykłej formie pisemnej (a więc bez zachowania formy aktu notarialnego) otrzymywał od nabywcy całość lub istotną cześć ceny jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji deweloperskiej. W przypadku problemów finansowych, niedokończenia inwestycji czy upadłości dewelopera środki wpłacane przez nabywców nie podlegały żadnej dodatkowej ochronie prawnej zaś ich odzyskanie były niezwykle utrudnione czy wręcz niemożliwe.

Co musi obecnie zrobić deweloper, aby móc pobrać od nabywcy całość lub część ceny na poczet zakupu mieszkania? 

Tak, zgodnie z obecnie obowiązująca ustawą deweloperską jednym ze składników wyróżniających umowy deweloperskie od innych umów jest zobowiązanie się nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia lokalu mieszkalnego, czy też domu jednorodzinnego. W praktyce zatem, już obecnie, jeżeli deweloper chce uzyskać od nabywcy wpłatę jakiejkolwiek kwoty na poczet cent nabycia (np. tytułem zadatku) powinno odbywać się na podstawie umowy deweloperskiej ze wszystkimi jej konsekwencjami (m.in. sporządzenie i doręczenie prospektu informacyjnego, wpłata środków na rachunek powierniczy). Jedyną zatem, prawnie dopuszczalną, możliwością pobrania od nabywcy jakichś kwot na etapie przed zawieraniem umów deweloperskich, było pobieranie ich jako opłat rezerwacyjnych – wynagrodzenia za usługę rezerwacji danego lokalu. Pociągało to dla dewelopera negatywne konsekwencje podatkowe m.in. w postaci innej stawki podatku VAT dla wynagrodzenia za usługi i dla wynagrodzenia z tytułu sprzedaży lokali. Faktycznie zatem rozwiązanie to sprawdza się pobierania od nabywców relatywnie niewielkich kwot.

Czy zatem w nowej ustawie uregulowano kwestie zawierania umów rezerwacyjnych? 

Tak, w nowej ustawie zdecydowano się wprowadzić odrębną regulację dla umowy rezerwacyjnej. Umowa ta może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej lub innych umów, do których (to też nowość w stosunku do dotychczasowych regulacji) będzie mieć zastosowanie nowa ustawa deweloperska. Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem (lub innym przedsiębiorcą, niebędącym deweloperem, do którego ustawa będzie mieć zastosowanie), a rezerwującym, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Umowa rezerwacyjna ma być zawierana w zwykłej formie pisemnej pod rygorem nieważności – nie będzie zatem konieczności zachowania formy aktu notarialnego. Z istotnych postanowień umowy rezerwacyjnej należy zwrócić uwagę w szczególności na obowiązek wskazania ceny lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego), opłaty rezerwacyjnej (choć nie jest to element obligatoryjny), daty, do której lokal mieszkalny (dom jednorodzinny) zostaje zarezerwowany oraz parametrów technicznych lokalu (domu). Umowa ma być zawierana na czas oznaczony, przy czym czas ten powinien być wystarczający do uzyskania przez nabywcę decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, o ile oczywiście będzie się starał o zewnętrzne finansowanie. W praktyce zatem konieczne będzie uzyskanie takiej informacji od rezerwującego i uwzględnienie jej przy określaniu czasu, na jaki umowa ma być zawarta.

Czy deweloper dowolnie może ustalić wysokość opłaty rezerwacyjne?

Ustawodawca w sposób ścisły oznaczył maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, do pobrania której uprawniony będzie deweloper. Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Przepis ten nie tylko limituje wysokość opłaty rezerwacyjnej, ale przewiduje również, że na etapie zawierania umowy rezerwacyjnej deweloper musi już dysponować prospektem informacyjnym, co w praktyce może ograniczyć stosowanie umowy rezerwacyjnej na początkowym etapie inwestycji, kiedy deweloper nie będzie jeszcze dysponować prospektem. Ponadto w przypadku dokonywania zmian w prospekcie lub w jego załącznikach po zawarciu umowy deweloper ma obowiązek informować o nich rezerwującego sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana. Natomiast opłata rezerwacyjna nie jest obowiązkowym elementem umowy rezerwacyjnej stąd będzie miała zastosowanie jedynie wówczas, gdy zostanie przez strony w umowie przewidziana.

Co będzie się działo z tą opłata w zależności od tego czy w ogóle dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej

W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej (lub innej umowy, do której ustawa będzie mieć zastosowanie) opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny nabycia. W takim wypadku deweloper będzie mieć obowiązek przekazania opłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Natomiast co ważne, opłata rezerwacyjna będzie podlegać niezwłocznemu zwrotowi m.in. w sytuacji uzyskania przez nabywcę negatywnej decyzji kredytowej, niewywiązania się przez dewelopera ze zobowiązania do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego jak również w przypadku wprowadzenia do prospektu informacyjnego zmian i niepoinformowania o nich rezerwującego. Najdotkliwsza dla dewelopera będzie sytuacja, w której obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej powstanie z uwagi na niewykonanie przez niego obowiązki rezerwacji lokalu (domu) – w takim przypadku deweloper będzie zobowiązany do zwrotu dwukrotności opłaty rezerwacyjnej.

Do których przedsięwzięć będą miały zastosowanie nowe przepisy?

Po pierwsze nowe regulacje znajdą zastosowanie do tych przedsięwzięć deweloperskich, które będą realizowane począwszy od 1 lipca 2022 r. Jednak formalnie przepisy m.in. o umowie rezerwacyjnej mogą mieć zastosowanie również do inwestycji rozpoczętych wcześniej. Przepisy przejściowe przewidują, że do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 1 lipca 2022 r. i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu dotychczasowej ustawy, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy (a więc do dnia 30 czerwca 2024 r.) stosuje się przepisy dotychczasowe (oraz niektóre wybrane przepisy nowej ustawy). Jeżeli zatem w takich przedsięwzięciach od 1 lipca 2024 r. zajdzie potrzeba zawarcia umowy rezerwacyjnej wówczas zastosowanie znajdą nowe przepisy.

Podsumowanie

Podsumowując umowa rezerwacyjna będzie mieć najczęściej zastosowanie wtedy, kiedy rezerwujący będzie starał się o finansowanie – wówczas umowa zagwarantuje mu możliwość zarezerwowania lokalu (domu jednorodzinnego) bez negatywnych konsekwencji w postaci np. utraty wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, jeżeli uzyska negatywną decyzję kredytową. Natomiast nowa ustawa deweloperska nie przewiduje w zasadzie sankcji po stronie rezerwującego w przypadku, kiedy do zawarcia umowy deweloperskiej (lub innych umów) nie dojdzie z przyczyn przez niego zawinionych.

autor: r.pr. Michał Gajda