Czym jest prospekt informacyjny?
Prospekt informacyjny to dokument będący zbiorem najważniejszych informacji dotyczących przedsięwzięcia deweloperskiego, jego charakterystyki, uwarunkowań prawnych i faktycznych terenu przedsięwzięcia i jego okolicy. Wraz z wprowadzeniem nowej ustawy deweloperskiej wprowadzono obowiązek doręczenia nabywcom uzupełnionego prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy deweloperskiej, rezerwacyjnej czy innej umowy opisanej w nowej ustawie deweloperskiej.
Dlaczego prawidłowe wypełnienie prospektu jest takie ważne?
Zacznijmy od kwestii, które mogą okazać się największą motywacją do prawidłowego wypełnienia prospektu informacyjnego przez deweloperów. Mianowicie, brak prospektu bądź jego błędne wypełnienie skutkować może nawet odpowiedzialnością karną. Zgodnie z art. 58 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej „n.u.d”) „Kto, będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży, podlega karze grzywny.”, a art. 59 n.u.d stanowi, że „Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje i dane zawarte w prospekcie informacyjnym, podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje lub dane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.” Zatem konsekwencje ewentualnych błędów bądź niedopatrzeń (a o nie nietrudno, o czym szerzej poniżej) mogą być dotkliwe.
Warto zwrócić uwagę również na to, kogo obejmuje norma wynikająca z art. 59 n.u.d. Ustawa nie precyzuje czy chodzi o odpowiedzialnego jako dewelopera, czy też konkretną osobę, która dla dewelopera sporządza prospekt informacyjny, dlatego należy założyć, że karze podlega ta konkretna osoba, która dla dewelopera wykonuje prospekt informacyjny. Powinni o tym pamiętać m. in. agenci nieruchomości, przyjmujący dla deweloperów rolę niejako „biura sprzedaży”, którzy poza sprzedażą nieruchomości zajmują się również innymi kwestiami takimi jak np. właśnie sporządzenie prospektu. Dodatkowo, nieposiadanie prospektu w dniu zawierania umowy z nabywcą, niedoręczenie go nabywcy, bądź też posiadanie prospektu z danymi informacyjnymi niezgodnymi ze stanem faktycznym lub prawnym to przesłanki do odstąpienia od umowy deweloperskiej lub innej umowy zawieranej z deweloperem.
Będąc świadomym powyższych zagrożeń, przejdźmy do tego, co nowego mamy w prospekcie i o czym należy pamiętać.
Nowe elementy
Nowy prospekt informacyjny jest zasadniczo podobny do tego pisanego na gruncie „starej” ustawy deweloperskiej, jednak został poszerzony o kilka istotnych kwestii.
Najbardziej uciążliwym elementem dla osób tworzących nowy prospekt będzie konieczność wprowadzenia informacji dotyczących obiektów położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia.
Pewnie również Wam nasuwa się szereg pytań dotyczących tego, co to znaczy „w sąsiedztwie inwestycji” oraz „wpływających na warunki życia”?
W związku z brakiem jakiegokolwiek orzecznictwa w tym zakresie oraz, na dzień publikacji tego artykułu, dosyć skromnym dorobkiem komentatorskim, należy się jedynie domyślać, o co mogło chodzić ustawodawcy i jakie kryteria należy tutaj przyjąć.
Moim zdaniem, przy obecnym braku szczegółowych regulacji należy do tego podejść bardzo skrupulatnie. Po pierwsze, należy się zastanowić, co z naszej subiektywnej perspektywy mogłoby być uciążliwe dla przeciętnego mieszkańca w nowej inwestycji, z jednoczesnym wzięciem pod uwagę specyfiki miejsca, w którym realizujemy inwestycję. Wiadomo bowiem, że w centrach miast uciążliwości związane z hałasem będą istotne. Za obiekty generujące uciążliwości hałasu mogą zostać uznane np. restauracje z zewnętrznymi ogródkami czy np. ośrodki kultu, w których głośniki umieszczone są na zewnątrz. W przypadku uciążliwości zapachowych należy zwrócić uwagę, czy w pobliżu nie znajdują się zakłady bądź miejsca generujące takie zapachy jak m. in. zakłady przetwórstwa śmieci, wysypiska śmieci czy pieczarkarnie. Jeśli chodzi o uciążliwości świetlne, to ich przykładem mogą być billboardy skierowane świecącą częścią na teren inwestycji.
Dopóki nie mamy ugruntowanego orzecznictwa powinniśmy się kierować zdrowym rozsądkiem i zasadami współżycia społecznego. Jeśli z naszej subiektywnej perspektywy jakiś obiekt w pobliżu mógłby chociaż odrobinę przeszkadzać w funkcjonowaniu w budowanej nieruchomości, należy o nim wspomnieć w prospekcie.
Jeśli chodzi o załączniki, to należy pamiętać, że nowym, koniecznym załącznikiem jest szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości). W nim też powinniśmy zaznaczyć wszelkie informacje o uciążliwościach opisanych powyżej.
Dodatkowo, konieczne będzie szczegółowe opisanie w prospekcie informacji wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Samo dołączenie uchwały nie wystarczy, konieczne jest opisanie m. in. przeznaczenia terenu, maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy czy warunków ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków.
Odnośnie do pozostałych elementów – ustawodawca uściślił sposób pomiaru powierzchni – ma to być powierzchnia użytkowa. Konieczne będzie również wskazanie stawki procentowej, według której obliczana jest składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, do której uiszczania zobowiązany jest deweloper (na dzień publikacji artykułu – 0,45%) a dodatkowo, wraz z doręczeniem prospektu, musimy umożliwić nabywcom zapoznanie się w lokalu przedsiębiorcy z szeregiem dokumentów takich jak:
- aktualny odpis księgi wieczystej przedsięwzięcia,
- aktualny odpis z odpowiedniego rejestru przedsiębiorców,
- pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy,
- sprawozdanie finansowe dewelopera,
- projekt budowlany,
- zgoda lub promesa udzielenia zgody banku na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu, a na późniejszych etapach inwestycji decyzja o pozwoleniu na użytkowanie,
- zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz akt ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Co pomoże w odpowiednim wypełnianiu prospektu?
W prawidłowym wypełnianiu prospektu informacyjnego z pewnością pomoże nam gruntowne przeszukanie Biuletynów Informacji Publicznej urzędów, które posiadają informacje wymagane w prospekcie. Będą to przede wszystkim urzędy gminy/miasta oraz urzędy wojewódzkie właściwe dla miejsca prowadzenia inwestycji. Warto również składać do odpowiednich urzędów zapytania o konkretne informacje, które musimy zawrzeć w prospekcie.
Należy pamiętać również o konieczności aktualizacji informacji zawartych w prospekcie. Niestety, raz wypełnionego prospektu nie można tak po prostu zostawić i o nim zapomnieć. Badać aktualność prospektu należy regularnie np. kwartalnie, a zmiany należy wprowadzać w formie aneksu do prospektu informacyjnego bądź też tworząc nowy prospekt informacyjny. Zmodyfikowany prospekt informacyjny doręcza się w taki sposób, w jaki został doręczony prospekt w pierwotnej wersji.
W przypadku jakichkolwiek pytań lub wątpliwości związanych z wypełnianiem prospektu, w szczególności w zakresie zakresu informacji koniecznych do wprowadzenia bądź źródeł, z których takie informacje należy pozyskać, specjaliści z KTW.Legal pozostają do Państwa dyspozycji.
