Historia jednej prezentacji: od pustego pola do wyroku
Sprawa miała swój początek kilka lat temu, kiedy to pozwana podpisała z pośrednikiem umowę pośrednictwa kupna domu. Pośrednik zaprezentował jej niezabudowaną jeszcze działkę, na której w przyszłości miały stanąć domy. Na tym jednak rola biura w zasadzie się zakończyła, nie doszło do żadnych negocjacji, a klientka nie otrzymała nawet dokładnych danych dewelopera. Rok później, działając już samodzielnie, nasza klientka odnalazła ofertę bezpośrednią dewelopera i nabyła nieruchomość, co stało się zarzewiem sporu o prowizję. Pośrednik argumentował, że to jego działania doprowadziły do transakcji, jednak Sąd nie podzielił tego entuzjazmu, uznając, że biuro nie wykazało swojego realnego udziału w sukcesie jakim w tym wypadku było doprowadzenie do ostatecznej transakcji nabycia nieruchomości.
Staranność działania czy konkretny rezultat?
Sąd w uzasadnieniu szczegółowo przeanalizował charakter umowy pośrednictwa. Choć co do zasady jest to umowa starannego działania, strony mogą ją ukształtować jako umowę rezultatu.
W tej konkretnej sprawie zakres obowiązków pośrednika został określony szeroko: od wyszukiwania ofert, przez prezentacje i uczestnictwo w negocjacjach, aż po pomoc przy umowie przedwstępnej. Sąd uznał, że racjonalny klient nie zapłaciłby prowizji w wysokości 2% wartości nieruchomości wyłącznie za „nastręczenie sposobności” polegające na pokazaniu gołej ziemi. Skoro pośrednik nie brał udziału w negocjacjach ani nie wspierał klienta w procesie decyzyjnym, nie może twierdzić, że to jego starania doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży.
Pułapka abuzywności: prowizja musi być ekwiwalentna
Niezwykle istotnym wątkiem orzeczenia jest również kwestia tzw. klauzul niedozwolonych. Sąd uznał, że postanowienie o prowizji w tej sprawie miało charakter abuzywny, ponieważ naruszało równość stron i dobre obyczaje. Pośrednik domagał się znacznego wynagrodzenia, nie oferując w zamian ekwiwalentnego świadczenia – samo okazanie nieruchomości, zdaniem Sądu, nie uzasadniało tak wysokiej kwoty. Sąd podkreślił, że biuro nieruchomości, wykorzystując swoją silniejszą pozycję, próbowało przerzucić całe ryzyko ekonomiczne na konsumenta, co w świetle prawa jest niedopuszczalne i skutkuje brakiem związania klienta takim postanowieniem.
Jak zabezpieczyć prowizję? Praktyczne wskazówki
Ten wyrok to zimny prysznic dla pośredników, ale i cenna lekcja, jak profesjonalnie dokumentować swoją pracę. Aby uniknąć podobnych problemów i skutecznie dochodzić wynagrodzenia, powinieneś:
- Dokumentować każdy etap: Nie poprzestawaj na karcie wskazań adresu; zbieraj dowody na udział w negocjacjach, przesyłaj szczegółowe oferty i informacje oraz utrzymuj kontakt ze stronami potencjalnej transakcji.
- Wykazać związek przyczynowy: To Ty musisz udowodnić, że to Twoje działania stworzyły, co istotne realną, „sposobność do zawarcia umowy”, która faktycznie zakończyła się transakcją, a nie jest to konsekwencją wyłącznie lub niemalże wyłącznie jednej lub obu stron tej transakcji.
- Dbać o ekwiwalentność: Upewnij się, że wysokość prowizji jest uzasadniona zakresem faktycznie wykonanych czynności, aby uniknąć zarzutu abuzywności.
- Precyzyjnie określać podstawę wyliczeń: Jeżeli wysokość prowizji określona jest jako procentowa wartość ceny transakcji to musisz udowodnić jaka była dokładnie cena transakcji.
Prowadzenie biura nieruchomości wymaga nie tylko doskonałej znajomości rynku, ale i precyzyjnych, bezpiecznych umów, które obronią się w sądzie. Jeśli potrzebujesz pomocy w audycie swoich dokumentów lub wsparcia w dochodzeniu należnych Ci prowizji, skontaktuj się z KTW.Legal – pomożemy Ci zadbać o Twoje interesy zgodnie z aktualną linią orzeczniczą.
