Nieprecyzyjny opis zakresu robót i harmonogramu
Brak jednoznacznego określenia zakresu robót i harmonogramu ich realizacji stanowi jedno z najczęstszych źródeł konfliktów między inwestorem a wykonawcą. W przypadku niepełnych lub ogólnikowych opisów, wykonawca może twierdzić, że określone prace stanowią roboty dodatkowe, co prowadzi do sporów o dodatkowe wynagrodzenie. Orzecznictwo, m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, sygn. akt. VII AGa 574/18 wskazuje, że wykonawca nie może odpowiadać za prace nieujęte w dokumentacji projektowej. Ponadto, brak harmonogramu robót uniemożliwia obiektywną ocenę terminowości wykonania zadań. Harmonogram powinien zawierać podział na etapy i kamienie milowe, aby zapewnić kontrolę nad przebiegiem inwestycji i podstawę do naliczania kar za zwłokę.
Wadliwe postanowienia o karach umownych i terminach
Wielu inwestorów błędnie zakłada, że wprowadzenie kary umownej za każdy rodzaj uchybienia rozwiązuje problem egzekwowania terminowości. Tymczasem zgodnie z art. 483 §1 k.c., kara umowna może dotyczyć jedynie zobowiązań niepieniężnych. Klauzule przewidujące kary za opóźnienie w zapłacie są nieważne. Co więcej, sądy często miarkują wygórowane kary (art. 484 §2 k.c.), uznając je za nieproporcjonalne do poniesionej szkody. Warto zatem precyzyjnie określić wysokość kary, sytuacje uzasadniające jej naliczenie oraz wyjątki – jak np. opóźnienia wynikające z działania siły wyższej, błędów projektowych czy przyczyn leżących po stronie inwestora.
Brak zabezpieczenia należytego wykonania umowy
Jednym z poważniejszych ryzyk jest brak mechanizmów chroniących inwestora na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Zabezpieczenie może mieć formę gwarancji bankowej, ubezpieczeniowej, kaucji lub zatrzymania części wynagrodzenia do momentu zakończenia inwestycji i odbioru bezusterkowego. Prawo zamówień publicznych (art. 449 PZP) przewiduje obowiązek zabezpieczenia, co może stanowić punkt odniesienia również w relacjach prywatnych. Brak takich zabezpieczeń może oznaczać, że w przypadku upadłości wykonawcy lub porzucenia robót, inwestor pozostaje bez środków prawnych na szybkie dokończenie inwestycji.
Brak klauzul dotyczących odpowiedzialności za działania podwykonawców
Generalni wykonawcy często korzystają z podwykonawców do realizacji specjalistycznych prac. Brak precyzyjnych klauzul w umowie o odpowiedzialności za działania tych podmiotów może skutkować próbą przerzucenia winy przez wykonawcę. Tymczasem art. 474 k.c. jasno stanowi, że dłużnik odpowiada za działania osób, którymi się posługuje, jak za własne. Umowa powinna wprost przewidywać, że wykonawca ponosi pełną odpowiedzialność za swoich podwykonawców oraz że ich opóźnienia skutkują naliczeniem kar w takim samym zakresie, jak gdyby dotyczyły wykonawcy głównego.
Niejasne procedury odbiorowe i brak dokumentacji powykonawczej
Moment odbioru robót jest kluczowy – warunkuje zapłatę wynagrodzenia, uruchomienie okresu rękojmi oraz możliwość dalszego użytkowania obiektu. W praktyce często dochodzi do sytuacji, w których inwestor odmawia odbioru ze względu na drobne usterki. Tymczasem, jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie, sygn. akt I ACa 253/15, uzależnienie odbioru od całkowitego braku wad jest sprzeczne z art. 647 k.c. – obowiązek odbioru istnieje także w przypadku wad nieistotnych. Brak precyzyjnych zapisów co do procedury odbioru oraz obowiązku dostarczenia dokumentacji powykonawczej może utrudnić inwestorowi uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, a w konsekwencji opóźnić rozpoczęcie działalności. Warto, aby umowa określała zasady zgłaszania gotowości do odbioru, czas na jego dokonanie oraz listę wymaganych dokumentów.
Każdy z wymienionych błędów może prowadzić do kosztownych konsekwencji dla inwestora. Odpowiednio przygotowana umowa, uwzględniająca specyfikę inwestycji oraz obowiązujące przepisy prawa, stanowi najlepsze zabezpieczenie interesów stron. W razie pytań, specjaliści z Kancelarii KTW.Legal pozostają do Waszej dyspozycji.
