Najważniejszy jest tu kontekst i warto o nim wspomnieć na początku – specustawa mieszkaniowa jest wygaszana. W ramach reformy planowania przestrzennego jej mechanizm został zastąpiony zintegrowanym planem inwestycyjnym (ZPI), a możliwość podejmowania nowych uchwał lokalizacyjnych została zamknięta. Moc zachowują uchwały podjęte przed wygaśnięciem specustawy i to do objętych nimi inwestycji stosuje się przepisy dotychczasowe. Omawiana zmiana w Prawie budowlanym nie jest więc nową deregulacją dla całego rynku, tylko usunięciem z ustawy odesłań do wygasającego instrumentu. Realne znaczenie ma dla inwestycji, które są w toku na podstawie już podjętych uchwał lokalizacyjnych.
Co znika z ustawy
- Po pierwsze, uchylony zostaje art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. c) Prawa budowlanego. To przepis, który nakładał na organ administracji architektoniczno-budowlanej obowiązek sprawdzenia, przed wydaniem pozwolenia na budowę albo odrębnej decyzji zatwierdzającej projekt, zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Od 1 września 2026 r. organ tej kontroli już nie prowadzi.
- Po drugie, zmieniony jest art. 48b Prawa budowlanego, który określa dokumenty legalizacyjne. W ust. 2 pkt 1 (budowa wymagająca pozwolenia na budowę lub budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3) oraz w ust. 3 pkt 1 (pozostałe rodzaje budowy) usunięte zostaje odesłanie do uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej.
- I tu zastrzeżenie, o które łatwo się potknąć. Nie znika całe zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta z dokumentów legalizacyjnych. Zaświadczenie o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, w razie jego braku, z decyzją o warunkach zabudowy pozostaje wymagane. Usuwany jest wyłącznie ten jego człon, który odnosił się do uchwał lokalizacyjnych specustawy. Dla legalizacji budowy prowadzonej niegdyś na podstawie uchwały lokalizacyjnej odpada więc obowiązek wykazywania zgodności z tą uchwałą, ale sama instytucja zaświadczenia z gminy funkcjonuje dalej.
Co to oznacza w praktyce
Dla inwestora kończącego inwestycję mieszkaniową opartą na wcześniej podjętej uchwale lokalizacyjnej to o jedną formalną kontrolę organu mniej na etapie pozwolenia na budowę oraz brak konieczności odnoszenia się do uchwały lokalizacyjnej w ewentualnym postępowaniu legalizacyjnym. Dla nowych zamierzeń znaczenie jest ograniczone, bo nowych uchwał lokalizacyjnych co do zasady już się nie podejmuje, a inwestycje idą ścieżką planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy albo ZPI.
Wsparcie na etapie zmiany procedury
Zmiany proceduralne tego typu rzadko są kłopotem same w sobie. Kłopotem bywa moment przejścia między starym a nowym trybem, zwłaszcza przy inwestycjach będących w toku na dzień 1 września 2026 r., gdzie trzeba ustalić, które wymogi formalne mają jeszcze zastosowanie, a które już nie. Dochodzi do tego warstwa przepisów przejściowych samej specustawy, które przesądzają, czy do konkretnej inwestycji nadal stosuje się przepisy dotychczasowe.
Nasi prawnicy specjalizujący się w prawie budowlanym doradzają inwestorom i deweloperom na etapie przygotowania i prowadzenia postępowań administracyjno-budowlanych, w tym przy ocenie wpływu tej zmiany na konkretny projekt. Jeśli prowadzisz inwestycję opartą na uchwale lokalizacyjnej i zastanawiasz się, jak ta zmiana wpływa na Twój harmonogram, zapraszamy do kontaktu.
