Gwarancja niezmienności ceny
Najistotniejszą zmianą z perspektywy modelu biznesowego deweloperów jest wprowadzenie ustawowego zakazu waloryzacji ceny nieruchomości na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy deweloperskiej. Cena uzgodniona w umowie ma być ceną ostateczną – deweloper nie będzie mógł jednostronnie jej podwyższyć, powołując się przykładowo na wzrost kosztów materiałów budowlanych czy robocizny. Ryzyko wzrostu kosztów inwestycji zostaje tym samym przeniesione na dewelopera jako podmiot profesjonalny, co wymusi staranniejszą kalkulację cen oraz rewizję klauzul waloryzacyjnych w stosowanych wzorcach umów.
Wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej
Projekt przewiduje podwyższenie kwoty zwracanej nabywcy opłaty rezerwacyjnej w przypadku odmowy podpisania umowy przyrzeczonej przez dewelopera – z dotychczasowej dwukrotności do czterokrotności jej wysokości. Rozwiązanie to ma skutecznie zniechęcać do jednostronnego wychodzenia z transakcji, w szczególności w sytuacjach, gdy deweloper chciałby uwolnić lokal i ponownie zaoferować go do sprzedaży po wyższej cenie. W praktyce oznacza to istotnie wyższe ryzyko finansowe związane z rezygnacją z zawartych rezerwacji.
Nowe obowiązki informacyjne i Portal DOM
Znacząco rozszerzony zostanie zakres informacji udostępnianych nabywcom. Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM) zostanie rozbudowany o dane dotyczące działalności deweloperów na rynku pierwotnym, w tym m.in.:
- dane identyfikacyjne dewelopera oraz liczbę zakończonych inwestycji,
- opóźnienia w realizacji przedsięwzięć deweloperskich i zadań inwestycyjnych,
- informacje o składkach odprowadzanych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
- kary nałożone w toku postępowań administracyjnych oraz ostrzeżenia publiczne UOKiK.
Dodatkowo wprowadzone zostaną minimalne wymagania dla ogłoszeń o sprzedaży. Strona internetowa dewelopera będzie musiała zawierać m.in. rzut lokalu lub domu ze wskazaniem powierzchni użytkowej każdego z pomieszczeń oraz informacje o pomieszczeniach przynależnych, a wizualizacje będą musiały być wyraźnie oznaczone jako materiały poglądowe. Zmieni się również wzór prospektu informacyjnego – zostanie on rozszerzony o standard wykończenia lokalu lub domu.
Odbiór lokalu i odpowiedzialność z tytułu rękojmi
Zmodyfikowana zostanie procedura odbioru nieruchomości. Nabywcy zyskają możliwość przesłania protokołu odbioru wraz z listą wad, co pozwoli na uwzględnianie raportów przygotowanych przez specjalistów technicznych. Jednocześnie deweloper lub jego pełnomocnik zostaną zobowiązani do udziału w czynności odbioru. Istotną zmianą jest też wzmocnienie ochrony nabywcy w razie likwidacji spółki celowej przed upływem okresu rękojmi – odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady przeniesionej nieruchomości przejdzie z mocy prawa na wspólników likwidowanej spółki z o.o. To rozwiązanie wymaga przemyślenia struktur korporacyjnych wykorzystywanych przy realizacji inwestycji.
Podsumowanie
Projekt UD361 to kolejny etap zaostrzania regulacji rynku pierwotnego, następujący wkrótce po wejściu w życie poprzedniej nowelizacji. Zgodnie z harmonogramem prac rządowych projekt ma trafić pod obrady Rady Ministrów w II kwartale 2026 r. Dla deweloperów oznacza to konieczność przeglądu wzorców umów, polityki cenowej, procedur odbiorowych oraz sposobu prezentacji ofert. Choć przepisy znajdują się jeszcze na etapie konsultacji i mogą ulec zmianie, wczesne dostosowanie procesów wewnętrznych pozwoli ograniczyć ryzyko prawne i uniknąć kosztownych korekt po wejściu nowelizacji w życie.
